理性看待REITs市场波动 回归长期价值投资

近期，基础设施REITs二级市场受宏观和微观方面的影响，出现持续调整。宏观来看，经济复苏时期，资本市场整体波动较大，REITs市场难免受到影响；微观来看，首批基础设施REITs上市以来，REITs市场整体涨幅较大，市场价格正在经历由非理性波动向围绕内在价值波动的理性转变过程中，投资者也需经历由过高预期向合理预期调整的过程。

(相关资料图)

持续分红基础不变，短期波动不改长期投资价值

基础设施REITs二级市场核心基础是底层资产的内在价值，收益的主要来源是相对稳定的现金分红，二级市场价格将始终围绕底层资产的内在价值波动。短期看，REITs二级市场价格受产品供需、资金面宽裕度、市场情绪及投资者对REITs的认知程度等因素影响，与其内在价值有一定偏离度；但长期来看，基础设施领域与国计民生高度相关，决定其具有相对较强的抗周期能力。

从20余只REITs披露的2022年年报来看，总体分红情况可观，多数可供分配比例在95%以上，可供分配金额完成率普遍说明目前REITs整体的估值具有一定合理性。拉长周期来看，随着后期高速公路、产业园区等板块业绩逐步修复，REITs长期投资价值依然较好。

近期，多家原始权益人、基金管理人发布增持公告，体现了市场主要参与主体对REITs市场发展的信心和对当下基础设施项目价值的认可。各方需形成合力，共同促进基础设施REITs市场的持续健康发展。

基金管理人持续提升信披质量，增强投资人对项目认识度

基础设施REITs发行材料内容丰富、涵盖面广、专业性强，基金从获批到询价，时间间隔往往较短，基金管理人、原始权益人需更加合理排布基金询价前时间，进一步提升路演质量，做好项目实地调研安排，做到项目“看得见、摸得着”，实现原始权益人、基金管理人和投资者的充分沟通交流，全面增强投资者对项目的认识度。

目前已上市REITs产品的基金管理人已通过现场调研、线上直播等方式实现与投资者的互动交流。未来，建议基金管理人、运营管理机构适当增加信息披露频率，同时逐渐规范、丰富信息披露形式，形成线上、线下多渠道沟通机制。

引导机构投资人建立完备投研体系夯实定价的研究基础

建议引导机构投资者夯实长期投资理念，建立系统的投研体系。基础设施REITs作为一类创新的金融工具，试点不过三年时间，与股票、债券等成熟金融产品相比，市场尚处于发展初期，投资者的投资研究体系也处于逐步建立的过程中。广大机构投资者尤其是中小机构投资者需逐步建立健全完备的REITs投研体系，夯实发行定价理论基础，增进长期价值投资理念，适度降低完全依赖打新策略的REITs投资方式，充分考虑REITs长期存续、平稳运营的基础设施属性，着眼长期收益进行布局。

此外，随着个人投资者对REITs的认知程度逐步提高，其在REITs产品二级市场定价过程中发挥越来越重要的作用，建议REITs产品适当调整投资者结构，提高个人投资者比例，为REITs市场注入更多活力。

（文章来源：上海证券报·中国证券网）

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