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东方证券首席经济学家邵宇:房地产行业不会消失,但复苏时间将长于预期

2023-08-09 14:15:19        来源:时代周报

本文来源:时代周报 作者:刘婷

“金九银十”前夕,房地产行业迎来政策密集期。


(资料图片)

中指研究院监测数据显示,1-7月,全国已有超百省市 (县)优化调整房地产政策,出台调控措施超360次。7月共有33省市(县)出台政策42条,政策频次趋稳。8月,一线城市北京、上海、广州、深圳均相继释放积极信号,相关细则有望落地。

政策利好下,地产股强势反弹,多只股票走出复苏行情。7月,A股涨幅最大的股票为金科股份(000656.SZ),累计涨幅达108.11%。此外,荣盛发展(002146.SZ)涨幅也达79.22%。

政策持续落地的背景下,房地产市场是否将启动上升趋势?房地产企业将如何抓住机遇?购房者又应如何应对?

8月8日,东方证券首席经济学家邵宇在2023年博鳌房地产论坛,接受了时代周报等多家媒体采访。

当时代周报记者问及现在是否为市场底部、是否建议一二线城市年轻人入手买房时,邵宇表示,不好判断现在是否为市场底部,但建议年轻人谨慎点。

“如果一二线城市的年轻人一开始去买大房子,按照市场价格去买的话肯定有压力。因为可能要把上下几辈的积蓄都要用进去,加杠杆。那么,这个行为对于年轻人来说风险还是比较大的,可以再看一看。”邵宇指出。

面对市场变化,邵宇认为此轮复苏需要等待的时间比想象中的更长一点,要有更多耐心。房地产行业肯定不会消失,但玩家和玩法将有极大不同。只有适应变化的企业才能继续存活并且繁荣下去。最终能生存下来的企业并不是最强的,而是最能适应的。

图源:图虫创意

应保持耐心

问题:今年年初,房地产市场有较好的表现。但进入5月,市场发展趋向平稳。你怎么看待这种现象?

邵宇:年初的话市场比较强劲两个原因。首先,因为防疫政策调整,商务出行的恢复力度非常大。其次,去年很多刺激政策在今年第一季度有明显释放。

为什么复苏速度开始慢慢放缓?因为过去3年,居民收入增长并不明显。为应对未来的不确定性,居民保守的情绪,也就是增加储蓄的欲望会更强。

问题:下半年房地产市场是否会有所回暖?

邵宇:现在总体的措施在边际上有助于房地产市场的稳定,但并不是特别强烈的刺激政策。房住不炒的逻辑没有变化,这次复苏需要等待的时间比以往想象中的可能要长一点,所以要有一些耐心。

问题:近期,郑州出台15条新政稳定房地产市场发展。你认为接下来会有其它城市继续跟进吗?

邵宇:二线城市可能诉求会更加强一点。

适者生存

问题:未来房地产行业的空间在哪里?

邵宇:城镇化进程还未结束,每年有上千万人涌进大城市,进来的人大部分可能是学生,现在的北上广深房价过高,他们不可能买得起。

按照经验看,这些人进入城市要租房,这就意味着新增的需求,可能只能通过公租房或者是租赁住房或者长租房来满足。

这形成一个比较大的压力,一方面,要如何维持现有存量房价稳定,另一方面要让新人能负担得起,这其中蕴含着房地产发展的空间。

首先,是现有存量的运营管理有很大的发展空间。但是,能不能提供年轻人能够负担得起,又符合他们品位的住房,用哪种方式适应现在的供给跟需求的变化,便形成了新的考验。

房地产行业肯定不会消失,但是玩家和玩法有非常大的不同。只有适应变化的企业,才能够继续存活并且繁荣下去。最终能生存下来的,并不是最强的,是最能适应的。

问题:今年有不少房企已经退市,还有一些企业游走在退市边缘,这些企业未来会是面临什么处境?

邵宇:如果在以前的周期,基本上政策出台后,企业出了ICU就直奔KTV。但现在出了ICU 后,也有一段长时间的刮骨疗伤。当项目清理以后,会有一部分资产被并购处理。

按照交易所的规则,因为企业达不到既定的要求,自然就会退市。那么这些企业会不会回来,取决于基本面有没有根本好转。即便回来,跟以前也肯定完全不一样,实控人、经营模式、经营内容等会发生较大转型跟变化。

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